Quanto Costa Ristrutturare?

Questa è forse la richiesta più frequente per la quale veniamo consultati dai committenti al momento dell’acquisto di una nuova casa. Ugualmente è uno tra i dubbi che più pesano anche nella fase di valutazione dell'acquisto. Una volta individuato un immobile interessante risulta fondamentale fin da subito capire se i costi sommati dell'acquisto e delle modifiche di ristrutturazione - variabili incidenti a parte - siano o meno congrui al proprio budget. Comprendendo la difficoltà di far intervenire un tecnico sin da questa primissima fase, cercheremo di darvi alcuni strumenti che vi permetteranno di orientarvi e decidere se proseguire o meno nel processo di acquisto.

 

Purtroppo non esiste una formula matematica che permetta una valutazione precisa con un risultato unico ed inequivocabile.

In generale si prevede per interventi di ristrutturazione una cifra che varia tra i 500€/mq e i 1.500€/mq, dipendente sia dall'entità dell'intervento sia dalla qualità dei materiali che intendiamo adoperare ma anche da fattori che cambiano da immobile a immobile, come metratura calpestabile, localizzazione, piano fuori terra, stato conservativo di partenza, ecc.

 

Partendo da questo, possiamo ulteriormente semplificare e chiarire la questione scomponendo in sotto-voci che permettono di calibrare in modo ponderato le varie spese.

Per un primo approccio ai costi di ristrutturazione vi forniremo delle percentuali di incidenza di ciascuna voce sulla spesa complessiva. Si tratta di uno schema orientativo, che vi consenta un'analisi già prima di consultare il professionista che potrà valutare la situazione specifica e fornirvi una risposta più pertinente.

 

1. Demolizioni ed opere accessorie.

In questa voce vanno raccolte tutte le spese relative alla demolizione delle pareti esistenti, ma anche le rimozioni dei pavimenti, dei sanitari, degli impianti da sostituire. Oltre alla mano d’opera legata all’esecuzione materiale vanno conteggiati all’interno di questa voce anche gli oneri di discarica. La sua incidenza si aggira intorno al 10-11% del totale.

 

2. Costruzione di opere murarie.

Generalmente vanno qui considerati i costi relativi alla costruzione vera e propria delle pareti di separazione tra un ambiente e un altro e di eventuali controsoffitti. L’impatto sulla spesa totale varia in funzione dei materiali che vengono utilizzati: cartongesso, mattone forato o gasbeton (blocchi di calcestruzzo cellulare), tanto più se è necessario un pannello fonoassorbente. Il costo è stimato fra il 10% ed il 14%. 

3. Rivestimenti e finiture

L’importo complessivo dei materiali da posare a pavimento o da applicare alle pareti varia molto, anche a parità di superficie. La qualità, il design, la fama del fornitore e la sua provenienza possono incidere notevolmente sui costi, a differenza della spesa per la manodopera che invece si aggira più o meno attorno alle stesse cifre.

Ci è capitato di avere per questa voce un importo di circa il 22% nelle ristrutturazioni con un budget basso, o il 36% in quelle con budget superiore

 


4. Assistenza muraria agli impianti.

Si definisce così il lavoro che un operaio dell’impresa edile deve svolgere per permettere l’installazione di un impianto. È una voce molto difficile da spiegare, perché genera fraintendimenti tra committente e impresa: da un lato non se ne capisce la necessità e dall’altro porta dei costi di manodopera poco quantificabili a priori.

Convenzionalmente si stima attraverso una percentuale sull’importo dell’impianto: l’assistenza all’impianto elettrico è in genere più alta di quella dell’impianto idraulico, a seguire quella del condizionamento. 

Nel complesso l’incidenza di questa voce su tutta la ristrutturazione si aggira intorno al 5-6%.

 

5. Impianto idro-termo-sanitario

L’impianto idraulico consiste nel rifacimento di tutto ciò che ha a che fare con l’acqua. La sostituzione di tubi rovinati, l’installazione di nuovi sanitari e rubinetterie, tubazioni per elettrodomestici, caloriferi e generatori. Spesso si include anche la fornitura e il trasporto dei vari materiali.

Si parla in questo caso del 14-17% del totale.

 

6. Impianto di condizionamento

Questa voce viene spesso realizzata dalla stessa impresa che esegue le opere suddette. L’impegno maggiore è stimare in modo appropriato il raffrescamento richiesto, fornendo le indicazioni necessarie per il raggiungimento del comfort termico nell’immobile.

La spesa incide del 5-10%, a seconda del numero di macchine installate.

 

7. Impianto elettrico

L’impianto elettrico di un appartamento molto spesso viene valutato in funzione del carico elettrico richiesto e dei punti luce necessari. Il costo stimato in funzione di essi tiene in considerazione il materiale primario necessario (placche, interruttori, tubi corrugati, metri lineari di filo, quadro elettrico) e il tempo che occorre per la sua posa.

Il suo valore si aggira intorno al 5-9%, ed aumenta sensibilmente nel caso in cui venga aggiunto un impianto di domotica. In questo caso è opportuno chiarire fin da subito le richieste e farsi stimare opportunamente la spesa.

8. Infissi

La sostituzione dei serramenti esterni ed interni sono una voce che ha un notevole impatto sul budget. La sostituzione degli infissi esterni con altri più performanti per un abbattimento concreto dei consumi è una voce complessa per cui bisogna mettere in conto almeno un 5% per infissi in pvc e il 10% per quelli in legno. Per quanto riguarda le porte interne si può andare da un 3% fino a anche un 5%.

 

9.Opere da verniciatore e da vetraio

Le opere di verniciatura finale dell’appartamento, con pittura ad acqua o a smalto, incidono circa per il 7-8% del totale.

 


 

10. I professionisti coinvolti

Progettista, coordinatore della sicurezza, strutturista o progettista degli impianti (qualora si fosse reso necessario) percepiscono una percentuale sul totale dell’importo dei lavori. Questo è generalmente stimato in funzione dell’impegno richiesto e delle spese vive legate alla presentazione della pratica edilizia, non lo sottovalutate!

È importante, per esperienza, che ci sia una figura di controllo che coordini tutto il processo costruttivo per garantirne il risultato estetico ed economico.

 

11. I costi della ristrutturazione

Ad oggi la ristrutturazione non si vende a pacchetto chiuso, come tante cose del fai da te vendute dalla grande distribuzione, e sapere in anticipo un'idea di massima dei costi può servire per decidere l'entità di un mutuo.

Le cifre sopra menzionate devono essere approfondite con un incontro con un professionista in grado di dare un budget ed una sua previsione di importo dei lavori che viene calibrato in funzione del tipo di intervento che si richiede.