La Compravendita Immobiliare

Vuoi vendere casa? … deciderlo è un processo che può durare a lungo, ma quando la decisione è presa, il desiderio è sempre quello di vendere subito.

E invece, dopo aver deciso, la prima domanda da porsi è: posso vendere il mio immobile?

Vediamo insieme quali sono i documenti che potrebbero ritardare o vanificare la vendita:

APE (attestato di prestazione energetica): senza questo documento non si può vendere e non si può nemmeno fare la pubblicità. La classe energetica e l’indice di prestazione energetica devono essere obbligatoriamente esposti in tutta la pubblicità sia essa cartacea, sia online;
Relazione Tecnica di Compravendita o Nota Tecnica: è il secondo elemento sul quale porre particolare attenzione. Trattasi di uno strumento attraverso il quale il venditore deve garantire, in sede di rogito o donazione, la conformità catastale ed urbanistica dell’immobile oggetto della compravendita.

Cosa occorre verificare?

La parte più rilevante della Relazione tecnica riguarda la Dichiarazione del professionista delle conformità. L'esperto dovrà confermare che lo stato dei luoghi, in cui versa l'immobile, è conforme agli atti depositati presso il Comune e il catasto. Dovrà quindi verificare la:

Conformità urbanistica: verifica e confronto dei titoli abilitativi autorizzativi con cui è stato realizzato (o modificato) l'edificio con lo stato di fatto (quello rilevato), in cui versa l'immobile;
Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto e la planimetria catastale. Il catasto è un ufficio statale, che ha una funzione prettamente fiscale;
Presenza dell'abitabilità: nonostante si siano talvolta verificati, dei casi in cui la mancanza di abitabilità abbia comportato la nullità del contratto, si deve ritenere che l'assenza di abitabilità non incida sulla commerciabilità, sebbene tale carenza debba essere oggetto di specifica regolamentazione fra le parti.

E se dalla verifica emergono delle difformità quali potrebbero essere le soluzioni?

Esistono diversi tipi di difformità, che non permettono il rilascio della conformità (andiamo in ordine partendo dalle situazioni più semplici):

Piccole modifiche interne: in questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA in Sanatoria per lavori già eseguiti. Per quanto riguarda Firenze, esistono altri tipi di provvedimenti, che comportano il semplice deposito dello stato di fatto, in cui si trova l'immobile;
Modifiche esterne e aumento di volumetria – diversa destinazione d'uso: è possibile sanare con una SCIA o Permesso di Costruire in Sanatoria. Esempi: chiusura del balcone con una veranda, ampliamento edificio, opere strutturali, creazione balcone o terrazza etc.;
Edificio completamente abusivo: quando non esiste alcun titolo abilitativo . In questo caso, un nuovo Condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione.

Nella pratica, le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione.

N.B. E' possibile trasferire regolarmente un immobile che non ha la completa conformità urbanistica. Infatti, se l'immobile (costruito regolarmente) ha subito durante la sua storia dei piccoli interventi di modifica non autorizzati (che comportano la perdita della conformità urbanistica), la commerciabilità del bene è garantita, l'importante è segnalarli nella relazione.

Rischi e responsabilità. IMPORTANTE!

La conformità urbanistica è dichiarata dal venditore, il quale può delegare un professionista. Il notaio non ha l'obbligo di verificare che questa dichiarazione sia veritiera. La responsabilità (civile e penale) è quindi del venditore, per questo motivo è importante affidarsi a tecnici con esperienza. L'abuso non si trasferisce con la compravendita, e resta in testa a colui che lo ha realizzato. Il venditore potrebbe trovarsi in situazioni davvero spiacevoli.

L'acquirente cosa può fare in vista di una compravendita? Affidarsi ad un tecnico di fiducia che a sua volta faccia le dovute verifiche.

Non tutti gli abusi sono sanabili. Questo porterebbe a multe salate e alla DEMOLIZIONE A PROPRIE SPESE del manufatto. In questo caso, l'acquirente deve sanare l'abuso, per poi pretendere dal venditore la restituzione della somma spesa.

Il nostro intento non è quello di spaventarvi, la maggior parte delle volte tutto è in regola, ma vorrei che non sottovalutaste questo aspetto della compravendita. Non state acquistando/vendendo un gelato, ma un oggetto che per la maggior parte di noi è l'investimento di una vita.

Noi dello studio consigliamo di verificarne la regolarità prima di mettere in vendita il bene, nel caso l'immobile dovesse avere dei vizi.

Venditore o acquirente, chi deve pagare la Relazione Tecnica di Compravendita?

Ogni città ha le sue consuetudini. A Firenze ed Empoli è il venditore ad incaricare il tecnico, mentre a Pisa o Prato è l'acquirente a farsi carico della spesa. Comunque, nulla vieta accordi privati tra le parti.

Qual è il costo di una Relazione Tecnica di Compravendita?

La parcella di un professionista per una relazione tecnica varia in base a molti aspetti: luogo, complessità, tipologia di immobile, tempi di consegna, distanza etc..

Diffidate da chi offre il servizio a prezzi stracciati, rischiereste di incappare in tecnici negligenti che potrebbero mettervi in guai molto grossi. I tecnici sono coperti da assicurazioni, mentre, colui che commette un abuso edilizio (reato penale), in caso di denuncia dell'acquirente, subirebbe un processo civile per risarcimento danni, ma specialmente un processo penale.